Переходный период
Что волнует собственников, решивших сменить управляющую компанию
Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право сменить способ управления домом или управляющую организацию в любой момент. Как выбрать достойную замену прежней компании и справиться с трудностями переходного периода — на эти и другие вопросы отвечает Сергей Белолипецкий, директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС, эксперт «ЖКХ Контроль».
– Если собственники решили расторгнуть договор с управляющей компанией, что бы вы порекомендовали: создать ТСЖ или заключить договор управления с новой управляющей организацией?
С. Белолипецкий: И то и другое — инструмент для управления многоквартирным домом, но инструмент разный. Все зависит от того, в чьих руках он находится. Может быть и товарищество собственников жилья никуда не годным, и управляющая компания замечательной. И наоборот. Если отдаете предпочтение управляющей компании – изучайте учредительные документы, собирайте отзывы о ее работе. Если создаете ТСЖ – выбирайте в правление достойных и адекватных людей.
– Собственники решили сменить управляющую компанию. Как выбрать достойную? Где представлена актуальная информация об управляющих компаниях?
С. Белолипецкий: Не так давно Государственная жилищная инспекция начала составлять рейтинг управляющих компаний. Пока такие рейтинги, на мой взгляд, не отражают реальное положение дел. Я бы рекомендовал оценивать эффективность управляющей компании не по ее месту в рейтинге, а по тем объектам, которыми она управляет. Если в доме все в порядке, не возникает проблем по его обслуживанию, жители не пишут жалобы — это первый и главный аргумент в пользу того, чтобы привлечь данную организацию для управления своим домом. Помимо этого необходимо поинтересоваться хотя бы элементарными сведениями о компании на официальном сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru: узнать, кто ее учредитель, где она зарегистрирована.
– Муниципалитет объявил конкурс на выбор управляющей компании и теперь утверждает, что дом как минимум год должен находиться под управлением организации, победившей на конкурсе. Правомерно ли такое решение властей?
С. Белолипецкий: На право собственников изменить в любой момент способ управления многоквартирным домом есть прямое указание в Жилищном кодексе. В данной ситуации собственники могут изменить способ управления, создать ТСЖ и уже от его имени заключить договор с той управляющей компанией, которая им нравится. Никто не сможет оспорить право собственников распоряжаться своим имуществом, закрепленное в ст. 35 Конституции РФ.
– Может ли выбранная собственниками управляющая компания отказать в приеме дома на обслуживание?
С. Белолипецкий: Управляющая компания по запросу собственников обязана предоставить предложение по обслуживанию дома, в том числе по тарифу на содержание и ремонт общего имущества. Если собственников этот тариф не устраивает и они просят снизить цену, управляющая компания имеет право не пойти на их условия и отказаться от заключения договора на невыгодных для нее условиях.
– Как осуществляется перечисление средств, собранных собственниками по строке «содержание и текущий ремонт общего имущество», прежней компанией на счет новых управленцев?
С. Белолипецкий: Вероятно, речь идет о том, что деньги с собственников были собраны, а работы по договору управления не выполнены. В таких случаях пишется соглашение с лицом, уполномоченным собственниками, что прежняя управляющая компания гарантирует выполнение тех работ, которые она обязана была выполнить по договору — с указанием конкретных сроков, либо обязуется вернуть деньги на расчетный счет, который укажут собственники — счет новой управляющей компании или вновь созданного ТСЖ. Опыт показывает, что обычно управляющие организации предпочитают выполнить работы.
– Могут ли собственники после расставания с управляющей компанией вступить в уже созданное другим домом ТСЖ?
С. Белолипецкий: Мне известны случаи, когда дома объединяются, чтобы наладить эффективное управление. Но бывают и факты мошенничества: злоумышленники, пользуясь дырами в законодательстве, создают ТСЖ, о котором собственники ничего не знают. Поэтому Жилищный кодекс РФ ограничивает возможности собственников создавать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов: такие дома должны быть объединены единой территорией или иметь единые инженерные системы. Я бы предложил другой способ экономического объединения: создавайте ТСЖ в каждом доме и объединяйтесь в ассоциацию.
– Можно ли рассчитывать на помощь государственных органов при смене управляющей организации?
С. Белолипецкий: В ст. 165 Жилищного кодекса прописана процедура смены управляющей организации с помощью органов местного самоуправления. Она простая: достаточно одной жалобы собственников на неисполнение управляющей компанией договорных обязательств и муниципалитет обязан провести собрание по расторжению договора с прежней компании и выбору новой. Но ни одного факта, доказывающего, что данная схема работает, мне неизвестно. Если вы хотите добиться в доме порядка, засучите рукава: соберите актив, проведите собрание и создайте ТСЖ. Никто не заинтересован в наведении порядка в каждом конкретном доме так, как сами собственники.